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原告A村委会诉被告B村民土地租赁合同纠纷一案案例分析

作者:高文涛  发布时间:2014-12-02 16:03:36


原告A村委会诉被告B村民土地租赁

合同纠纷一案案例分析

声明:为了方便探讨其中的部分问题,本案例部分地方略有改动,本文仅从法理及学理上探讨,不涉及案件的程序性及实体性处理和案件审理结果。

基本案情:

2004年3月,原告A村委会与被告B村民签订土地租赁合同一份,合同约定,土地面积10亩,土地租金每亩90元/年,土地租赁期限10年,第一年免交租金,2004年交纳租金3600元,2010年交纳租金4500元,并且原告在必要的情况下可以收回出租的土地。合同上均有双方当事人的签字盖章确认。合同成立后,被告B按照合同约定于2004年交纳了3600元土地租金,但其并未按约定履行2010年的付款义务,而是于2012年以9亩的土地面积向原告A村委会交纳土地租金,原告A表示拒绝接受,原告A村委会遂于2013年4月份以被告B违约为由要求与被告解除土地租赁合同,同时要求被告交纳拖欠的土地租金。

被告辩称,要求原告A村委会赔偿其违约损失。

笔者认为,在本案中需要解决以下几个问题:一、涉案土地的面积到底有多少亩;二、在合同履行过程中是否存在违约行为,到底是哪一方违约;三、是否应当支持被告B的违约损失赔偿的反请求。

首先,关于涉案土地的面积问题,在案件审理过程中,有三种不同的处理意见,其一,按照合同约定的10亩作为计算依据;其二,按被告B自认的9亩作为计算依据;其三,按照现有实测土地面积作为计算依据。

笔者认为,在本案中涉案土地的面积应当以合同约定的10亩为计算依据,理由如下:一、合同坚持意思自治原则,原、被告所签订的土地租赁合同应为有效合同,且并没有违反法律、行政法规的强制性规定,应受法律保护,对双方当事人均具有法律约束力,合同既然已经生效,双方当事人就应当按照合同约定全面履行各自的义务,故被告B有义务按照合同约定的10亩土地向原告A交纳拖欠的土地租金。二、被告B于合同成立生效后,已经按照合同约定的10亩土地履行了第一次支付土地租金3600元的义务,这说明被告B对土地的亩数是认可的,故被告B应当诚实信用地履行第二次付款义务。三、退一步讲,既便涉案土地确实仅有被告B自认的9亩,被告可以对合同进行变更或者行使撤销权。《合同法》第五十四条规定“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。”第五十五条规定“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”根据以上法律规定,被告B可以在有证据证明涉案土地确为9亩的情况下,在法定期限内要求对本案的土地租赁合同进行变更或者撤销,而不得单方面对合同的权利和义务进行变更,而现有证据并不能证明被告B曾主张过对该项权利的行使,故被告B应当承担失权的法律后果,过错在其自身,即被告B应当继续按照合同约定的土地面积交纳土地租金。

其次,关于在合同履行过程中是否存在违约的问题。根据原、被告2004年签订的土地租赁合同约定,被告B在2010年负有第二次履行支付土地租金的义务,而其却于2012年按照自认的9亩土地向原告A村委会交纳土地租金,原告A村委会以与合同约定土地亩数不相符,未予接受。很显然在这个过程中,被告有明显的违约行为,即便被告B按照合同约定的10亩土地交纳土地租金,其也有违约行为在先。按照《合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”这其中的应有之义当然包括被告B应当按照合同约定按期足额交纳土地租金,而客观的情况是,被告于2012年才履行相应的付款义务。原告A以被告B违约为由起诉要求提前解除合同的行为是根据法律规定行使合同解除权自觉维护自身合法权益的合法行为,《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中,被告B不按期足额交纳土地租金的行为显然侵害了原告方对土地租金的合法权益,故原告要求提前解除土地租赁合同的行为属合法正当行为,应予支持,所以也就不存在原告向被告B赔偿违约损失的后续问题。

                        作    者:高文涛

                        作者单位:凤县人民法院

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